브라운스톤의 [부의 본능]

[부의 본능]의 저자인 브라운스톤은 50억 자산가이다. 국내 명문대 경영학을 졸업하고 대학원에서 재무관리를 전공했다. 다양한 칼럼니스트로 활동하며 [내 안의 부자를 깨워라], [남에게 가르쳐주기 싫은 주식투자법]등을 통해 베스트셀러 작가로 등록하였다. 그는 재테크로 종잣돈 500만 원을 9년 만에 50억까지 벌어들인 실전 고수이며 이 책에서는 슈퍼리치가 되기 위한 9가지 방법을 소개한다. 

50억 자산가, 꿈의 완성

브라운스톤은 신혼시절 집이 부유하지 않았다. 혼수도 없이, 패물도 없이 월세 20만 원짜리 방에서 시작하였고 당시 500만 원이라는 종잣돈을 가지고 재테크 공부를 꾸준히 하였고 9년 후 총자산이 50억이 되었다고 한다.  그리고 그는 42살에 나이에 은퇴를 하고 자식 교육을 위해 캐나다를 떠나게 된다. 자산 50억으로 젊은 나이에 조기에 은퇴하고 자유로운 삶을 살게 된 것이다.  그는 넘치는 자산보다 자신의 꿈을 이루는데 필요한 최소한의 부를 이루는 것이 가치가 있으며 현재는 재산을 모으는데 집착하지 않는다고 한다. 우리 안에는 부자가 되는 것을 방해하는 요인이 있다고 한다. 브라운 스톤은 이 책을 통해 그러한 내면의 장해물을 극복하고 부의 본능을 일깨우는 방법을 제시하고자 했다.

부를 이루는데 방해되는 9가지 본능의 오류

브라운스톤도 초기에 투자실적은 썩 좋지 않았다. 오히려 실패했다고 했다. 그가 노력해서 모은 소중한 돈을 투자로 모두 소진했다고 했다. 한 주식에 신용 매수하여 7천만 원의 손실을 입었고 아파트 가격 꼭지에서 사서 손해보고 팔았다고 했다. 여러 번 실패를 하니 부자 친구에게 조언을 받았다고 했다. 그 친구는 처음에는 누구나 실패하나 교훈을 얻었으면 그것으로 만족해야 한다고 했다. 그리고 성공하고 싶으면 절대로 중간에 절망하거나 포기하지 말라고 했다고 그가 말했다.

 무리를 짓는 사람들의 본능적인 오류

그가 말하는 9가지의 본능의 오류에는 첫 번째는 '무리 짓는 본능의 오류'이다. 오래전 원시인들은 맹수들의 위협과 같은 불확실한 자신들의 상황에서 살아남기 위한 방법으로 무리 짓고 다른 이를 따라 하는 방법을 본능적으로 배웠다. 그는 말하길 , 사람들은 오랫동안 인류의 무리 짓는 본능이 남아있어 여러 가지 잘못된 선택을 하는 경우가 많다고 한다. 대다수의 사람들이 부자가 되고 싶어 하지만 소수만 그 꿈을 이룰 수 있는 것도 이런 오류 때문이라고 한다. 일반적인 재테크 수단인 주식, 부동산도 대부분의 사람들이 높은 가격에서 사고, 가격이 떨어지면 공포를 느끼고 모두 판다고 한다. 인간의 유전자는 위험한 상황이 오게 되면 생각을 하지 않고 대다수가 하는 방법으로 도망을 치게 된다고 한다. 주식 가격이 폭락하면 다들 공포를 느끼면 모조리 싼 가격에 팔아버리는 습성도 여기에 있다고 했다. 현명한 투자방법도 알려줬는데 무리 지어 투자하지 말고 환금성이 높은 자산에서 환금성이 낮은 자산으로 흐르는 투기 방향을 제대로 알고 있어야 한다고 했다. 순서로 말하면 채권 가격이 가장 먼저 오르고 그다음 주식, 부동산, 토지, 그림과 같은 예술작품이 순서라고 했다. 폭락장에서 살아남는 방법이 어떤 것이 있을까? 일반인들이 재테크 수단으로 주식투자가 유명하다. 그는 주식투자의 경우는 TV 뉴스나 인터넷 기사를 통해 평범한 사람이 돈을 벌었다는 소식이 들려오면 그때를 가장 조심해야 한다고 경고했다. 그리고 각종 인터넷 카페나 뉴스 광고에서 돈을 버는 비법 등을 공개하며 유료회원을 모집할 때는 이미 주식을 사는 것이 아니라 팔아야 한다고 말했다. 그다음으로 가장 많이 하는 재테크로 부동산이다. 부동산의 경우 3년의 사이클이 있다고 한다. 3년이라는 시간은 부동산 자산이 오르기 시작하면 3년 정도 걸리는데 상승은 5년 이상 지속되기 어렵다고 한다. 그 이유로 가격이 상승하면 시장에 공급 물량이 추가로 나오기 때문이라고 한다. 또한 가계대출이 최근이 급증했다면 조심하라고 한다. 부동산 자산을 매입하려면 실제 보유한 돈보다 주택구입자금 대출 등 부채를 가지고 구입하기 때문이라고 했다. 대다수 사람들이 부동산에 관심을 가지고 부동산 재테크 책이 불티나게 팔리며, 뉴스에 높은 아파트 청약경쟁률의 기사가 뜨면 경고 신호로 받아들여야 한다고 했다. 세계적인 성공한 투자로 널리 알려진 워런 버핏은 대중이 공포를 느끼면 극복하되 과욕은 부리지 말라고 했다. 무리를 짓는 또 하나의 오류는 상대 평가하는 방법이 초래한다고 했다. 부동산 매매를 할 때 수익률을 따지지 않고 가격의 거품이 있어도 사게 되며, 저평가되어있을 때도 망설이면서 기회를 놓치게 된다고 했다. 브라운 스톤도 젊은 시절 IT버블 때 인터넷 관련 주식을 투자해서 큰 손해를 보았다고 했다. 그는 당시를 떠올리며 주식을 사면서도 비싸다는 생각을 전혀 하지 않았다고 했다. 왜냐하면 가격 비교할 주식들이 모두 비슷하게 오르고 비슷한 가격에 팔리고 있었기 때문이라고 했다.

한 곳에만 살기를 집착하는 영토 본능의 오류

그가 말하는 두 번째 오류는 '영토 본능의 오류'이다. 그는 이번에도 원시인의 본능을 예로 들었다. 원시인이 자신의 보금자리를 보호하고 다른 부족의 영토에 들어가지 않는 본능을 가지고 있었다고 했다. 이러한 영토 본능은 재테크를 망하게 한다고 그는 말했다. 젊을 때 재테크를 위해 이사를 여러 번 다니더라도 집을 사고팔고를 한 사람이 나중에 노인이 되었을 때 그렇지 않고 한 곳에만 머물고 있었던 사람보다 자산이 더 많다고 했다. 직장인의 재산 규모 이사 횟수와 관계가 높다고 했는데, 이러한 이유는 여러 번 이사를 하면서 부동산을 보는 시야가 좋아졌기 때문이라고 평가했다. 부동산의 흐름을 정확히 알고 투자하기 위해서는 여러 곳을 직접 경험해봐야 한다고 충고했다. 그는 또한 집을 사는 것과 집에 사는 것은 엄연히 다르다고 했다. 대부분의 사람들은 자신의 직장과 가까운 곳에 집을 산다고 한다. 이때 놓치기 쉬운 것이 인구의 유동성을 고려한 투자라고 했다. 국내의 경우 서울을 비롯한 수도권에 비해 지방도시의 인구는 정체되어 있지만 새로 짓는 아파트와 주택이 많아 가격 상승이 어렵다고 했다. 하지만 수도권 지역의 경우 비교적 많은 수의 직장과 더 나은 교육여건으로 인해 인구가 유입되고 있기에 가격이 오른다는 것이다. 주택의 보급률이 올라가게 되면 서울과 지방도시의 가격차이는 더 크게 난다고 했는데 일본의 사례에서 주택보급률이 많아지면서 도쿄 주변부터 가격이 떨어지기 시작했다고 했다. 부동산 투자는 인구가 가장 많고 인프라가 많은 서울에서 가까울수록 좋다고 했다. 사는 것은 세입자로 살아야 하고 투자는 수도권이나 서울에 하는 것이 유리하니 주거를 분리하라고 했다. 그는 결론적으로 이사 횟수와 재산은 비례한다고 생각한다며 여러 곳에 살아보면서 안목도 키우고 돈도 벌어보라고 조언했다. 처음 집을 마련하는 사람들이나 해외 이민 등 새로운 곳에 정착하는 사람들은 집의 규모를 줄여서라도 좋은 지역을 선택해야 하며 집 값이 상대적으로 많이 오를 가능성이 있는 곳에 정착하라고 했다. 서울이 어려우면 수도권 지역에 집을 장만하고 상대적으로 가격 상승이 많을 것으로 예상되는 곳에 가라고 했다. 집을 살 때 개발 재료 등을 봐야 하는데 가장 유망한 재료는 재건축과 전철역 개통 호재가 있는 곳이다. 국내의 경우 실업률을 낮추는 성장정책으로 집값이 예금보다 빨리 오르기 때문에 돈이 모일 때까지 기다리지 말고 기회를 봐서 일정한 대출을 통해 레버리지로 사야 좋은 기회를 놓치지 않는다고 했다. 또한 전 세계 경제 동향도 살펴야 성공한다고 했다. 국내 경제의 대외 의존도가 80% 이상 높기 때문에 해외동향을 주목하지 않으면 성공적인 재테크를 하기 어렵다고 말했다.

즐거운 것만 찾아다니는 쾌락 본능의 오류 

세 번째 이야기는 '쾌락 본능의 오류'이다. 요즘 어린아이들은 부모가 원하는 것을 다해주고 넉넉하게 자라다 보니 참을성이 없다고 했다. 이렇게 자란 아이들은 스스로 절제하고 인내하는 방법을 모르기 때문에 더 쾌락적이고 즉흥적인 유혹거리를 쉽게 떨쳐낼 수 없다고 했다. 젊은 사람들이 신용불량 문제가 많은 이 유가 바로 이런 기성세대의 잘못된 교육관이 초래한 것이라고 지적했다. 빚이 있는 사람이라면 절제하는 습관을 들여 빚부터 갚아야 한다고 말했다. 복리효과라는 마법이 돈을 버는데만 사용되지 않는다고 했다. 빚도 마찬가지로 쌓이게 되면 복리효과로 눈덩이처럼 불어난다고 경고했다. 돈을 벌기 위해서는 잠깐의 쾌락의 본능을 벗어나 자신은 작은 평수에서 살고 큰 평수의 집은 세를 주는 것이 현명하다고 했다. 보통 부자들은 맨 위층에 사는 경우가 많은데 좋은 자리는 월세를 준다고 한다. 돈을 모으기 위해서 고생할 각오는 되어야 하며 전세 대신 작고 초라해도 내 집을 가지는 게 좋다고 조언했다. 그는 사람들이 대부분 고생하기 싫어하면서 부자는 되고 싶어 한다고 했다. 하지만 고생이 싫어서 부자가 되지 못한다는 사실은 전혀 모른다. 우리나라에서 부자동네로 유명한 도곡동 팰리스 밑에 서점이 있는데 이곳에 경제도서와 재테크 책이 많이 팔린다고 했다. 이는 부자동네의 특성이라고 했다. 재테크하는 방법이나 돈을 버는 방법은 학교에서 절대 배울 수 없다고 했다. 수학이나 영어 등 교과목에 대해 가르칠 뿐 재테크는 살아가는데 가장 중요한 요소임에도 배움의 터인 학교에서 가르치지 않으니 독서를 통해 배울 수밖에 없다는 것이다. 부자들의 공통점은 독서를 취미로 삼는다는 것이다.  브라운 스톤의 두 친구를 예로 들었다. 한 친구는 골프광으로 맨날 골프 치고 골프 관련 책만 본다고 했고, 다른 친구는 인터넷으로 투자정보를 검색하고 재테크 책을 읽고 시간 날 때마다 부동산 현장도 다닌다고 했다. 물론 재테크 책을 읽는 친구가 훨씬 더 부자가 되었고 지금 그 둘의 재산 차이는 아주 크다고 했다.

우물 안에 개구리 시야, 근시안적 본능의 오류

네 번째 오류는  '근시안적 본능의 오류'이다. 이 책의 저자가 인간의 본성에 대해 비유를 하며 자주 언급하는 원시인은 거의 800만 년이라는 긴 시간 동안 돌아다니며 사냥 생활을 해왔다. 그러다가 정착하고 농경생활 한지는 1만 년 정도 되었다고 했다. 그들은 매일 사냥의 성공에 따라 살고 죽는 것이 결정되어 있는 불안한 삶이었다. 브라운 스톤은 재미있는 상상을 하였는데 원시시대에 가축을 키워서 잡아먹자고 한 영리한 원시인은 동료들에게 사기꾼으로 몰려서 굶어 죽었을 것이라고 보았다. 따라서 인류는 영리한 유전자가 현대사회에 제대로 전달되지 못했을 거라고 추측했다. 그래서 인류는 멀리 내다보는 안목이 없는 '근시안적 사고'를 하는 인간으로 본성이 남아있다고 했다. 사람들은 적금 대신 복권을 좋아하고 월급을 받기 전에 사고 싶은 물건은 신용카드로 구매하고 단기투자를 즐긴다고 말했다. 이 것은 재테크의 실패를 초래한다고 했다. 어느 날 지인을 찾아갔다. 그 지인은 100억대 자산가로 카드를 쓰지 않는다고 했다. 물론 카드가 있긴 하지만 현금으로 돈이 오고 가는 것을 보는 것이 좋다고 했다. 부자들은 대개 신용카드를 아주 싫어한다. 그는 또한 빚을 내서 투자하지 말라고 강조했다. 빚을 낸 돈은 겁을 먹은 돈이라 절대 이길 수 없다고 했다.

손절은 절대 안 된다는 생각을 가진 손실 공포 본능의 오류

다섯 번째 보통사람들이 부자가 될 수 없는 오류로  '손실 공포 본능의 오류'에 대해 이야기하였다. 오랜 기간 동안 인류는 이익을 추구하기보단 손실을 피하는 본능을 키워왔다고 했다, 손실 공포 본능은 원시인이 생존을 위한 수단으로 유용하게 사용했지만 현재는 부자가 되지 못하도록 막는 장애물일 뿐이라는 것이다. 주식투자의 경우 사람들은 손실이 두려워 투자하지 못하거나 적절한 타이밍에 손절하지 못해 큰 손해를 보게 된다고 했다. 10년간 소득이 두배로 증가하면 부자들은 위험성 자산에 투자하겠다고 했지만 가난한 사람들은 소비를 더 하고 남은 금액은 저축하겠다고 응답했다고 말했다. 그는 사람들이 부자가 되지 못하는 이유는 투자를 하지 않기 때문이라고 했다. 브라운은 노벨경제학상을 받은 유명한 경제학자 다니엘 카너먼의 유명한 일례를 설명하였다. 다니엘 카너먼은 사람들에게 질문을 하였는데 상속 빚이 5억 원이 있다고 가정한 후 동전을 던져 이기면 그 돈을 탕감해주고 지면 4배의 빚을 지불해야 하는 조건을 걸었다. 대부분은 동전을 던지는 것을 선택하였다. 카너먼은 사람들은 손실에 대한 두려움으로 이성적이지 못하다고 했다. 동전을 던져 빚을 지불해야 하는 기댓값은 10억 원이고 안 던지면 5억 원이라는 것이다. 손실 공포의 본능은 사람들로 하여금 올바른 투자와 합리적인 선택을 하는데 방해가 되는 요인이라고 했다.

체면을 따지는 과시 본능의 오류

여섯 번째 오류는 '과시 본능의 오류'이다. 과거 원시인들은 힘과 용맹을 과시하여 지위를 차지하려고 했다. 높은 지위는 그때에도 식량과 여자가 따르기 때문에 이러한 전통은 계속 유지되어왔고 현재까지 원시인들의 과시 본능은 전해지고 있다고 했다. 비싼 명품 시계, 고급 외제 차등을 타며 승차감보다는 하차감이 더 중요하게 생각하는 사람들이 늘고 있다. 저자는 이런 사람들은 결코 부자가 되지 못한다고 말했다. 또한 대부분의 사람들은 체면을 따진다. 그는 체면치레란 가난과 열등감을 감추기 위한 허세일뿐이기에 버려야 하는 감정이라고 말한다. 경매로 인해 집을 내어놓은 집을 경우, 없는 물건이 없을 정도로 많다고 하며 그는 자수성가한 부자들은 꼭 필요한 것에 만 지출을 하고 원하지만 당장 필요가 없는 물건은 사지 않는다고 했다.  일곱 번째 부를 방해하는 요인인 '도사 환상의 오류'로 설명하였다. 과거 원시인과 고대 사람들은 지진. 폭풍, 가뭄 등 자연재해와 같은 당시 이해할 수 없는 현상에 대해 불안한 감정을 가지고 살았다고 한다. 이때 등장한 것이 주술사인데 주술사로 인해 위안이 되고 불확실성과 불안한 감정이 그나마 줄어드는 효과가 있어서 당시에 주술사가 높은 지위를 차지하기도 했다는 것이다. 현대사회에 이러한 주술사들은 재테크 시장에서 자칭 주식고수 차트 도사라는 검증되지 않은 전문가를 믿고 사람들은 투자를 한다. 그 결과는 좋지 않다는 것이다. 부동산에도 도사들이 있는데 2000년 초에 집값이 저점을 찍을 때 한 유명한 경제연구소에서 집을 사면 안 된다는 조언과 함께 책을 출판하였다고 했다. 비슷한 시점에 다른 경제연구소와 명문대 부동산학과 교수도 부동산 거품이 심하니 곧 하락할 거라고 전망했지만 모두 틀렸고 부동산은 지속적으로 상승하였다고 했다.

나의 책임을 다른 사람에게 전가시키는 마녀 환상의 오류

여덟 번째 이야기는 '마녀 환상의 오류'이다. 부자를 미워하는 것은 인간의 본능이라고 했다. 그는 인류학자의 말을 인용해서 아프리카의 한 부족은 흉작이나 재산의 손실, 사냥의 실패를 하게 되면 어느 특정인을 지목하여 마녀사냥을 하였다고 했다. 그 특정인은 일반적으로 부를 많이 쌓은 사람이 가장 먼저 처벌되었다고 했다. 역사적으로 2차 세계대전 때 유대인 학살, 관동대지진 때 조선인의 학살 등이 대표적인 사건이라고 말했다. 얼마 전 뉴스에서 서울의 강남 아파트 가격이 높은 가격에 판매되었다고 나오자 사람들은 정부를 탓하며 거품이 많이 끼었다고 투덜거렸다고 했다. 투기꾼들을 때려잡아야 하며 가격 상승을 부추기는 중개인들도 문제라고 손가락질을 하였다는 것이다. 브라운 스톤은 부동산 가격이 오르면 마녀사냥을 하게 되는데 지목되는 인물은 부자, 투기꾼, 부동산 중개인이라고 했다. 그는 또 이러한 가난한 사람이 자신이 돈이 없는 것이 남의 탓으로 분노하면서 남의 잘되는 것을 끌어내리고 싶어 하는 마녀 환상 본능이 있다고 한다. 부동산 가격이 오르는 것은 투기꾼 때문이 아니라 저금리 때문이라고 했다. 그리고 돈을 많이 가진 사람이 더 부자가 되고 없는 사람이 더 가난하게 되는 것은 자본주의 원리상 그렇게 되는 게 맞기 때문에 인정해야 한다고 한다. 남의 탓을 하는데 시간을 낭비하지 말고 마녀 환상에서 깨어나 자본주의 게임의 룰을 배워야 한다고 강조했다. 한편 그는 현재 부동산의 특징에 대해 말해주었다. 정부가 집값의 상승이 투기세력의 탓으로 돌려 다주택자 규제를 강화하는 정책이 나왔는데 문제는 그러한 규제는 집값을 더욱더 상승하게 만든다는 것이다. 그는 경제학적으로 전월세 공급이 많아지면 집값이 하락하고 전월세 공급의 주체는 다주택자이기 때문에 다주택자가 많을수록 집값이 안정된다고 했다. 이러한 근거로 터키 사례를 들었는데, 터키의 경우 정부가 다주택자에게 세제혜택을 많이 부여하기에 월세 공급이 늘어나 집값과 월세가 안정적으로 되어있다고 말했다. 하지만 국내 정부에서는 다주택자의 징벌 차원에서 규제와 세금을 부과했는데 이는 정치적인 셈법이 작용했다고 말했다. 멍청한 대중들이 열받아서 정책 실패에 대한 분노의 화살이 부자들을 향하게 하고 정치인들은 표를 얻었다는 것이다. 그의 말에 일리가 있고 정확하게 보았다고 생각한다. 부동산 가격 상승의 결정적인 역할은 시장에 수요와 공급, 그리고 돈의 가치가 하락하는 것이 차지한다고 했다. 돈의 가치가 떨어지는 것은 은행에서 개인들에게 대출을 일으키거나 정부 주도 공사 시행하고 지불하거나 수출이 잘돼서 원화로 변경하면 돈이 늘어난다고 했다.

보고 싶은 것만 눈에 들어오는 인식 체계의 오류

마지막 내용은 '인식체계의 오류'이다. 사람들은 보고 싶은 것만 본다고 한다. 사람들은 행운 편향 인식이 있는데 자신의 행운을 믿고 불행하는 것은 거의 믿지 않는 성향이 있다는 것이다. 자신이 산 주식이 대박이 날거라 착각한다고 했다. 따라서 사람들은 안 좋은 상황을 대비하여 보험을 가입하지 않고 로또복권을 산다고 한다. 주식을 못하는 사람들은 주식 가격을 예측하려고 한다고 했다. 주식은 대응의 영역이며 인간의 능력으로는 향후 어떻게 될지 알 수가 없다고 말했다.

 

이 책을 읽고

2022년 6월 전 세계 인플레이션 현상으로 미국 연방준비위원회에서 역대급의 금리인상을 결정하였다. 주식시장은 작년 7월 이후 지속적으로 폭락 중이다.  9시 뉴스에는 금리인상과 물가폭등, 주식시장 붕괴, 주택시장 침체 이야기만 나오고 있다. 유튜브 경제채널을 운용하는 유튜버들과 토론에 참여한 패널들은 하나같이 부동산 매수하면 안 된다고 경고한다. 이 책에서 브라운스톤의 부자가 되는 것을 방해하는 9가지 사람들의 오류를 살펴보니 이제야 왜 그렇게 사람들이 생각도 않고 가격이 비싼 주식을 경쟁하듯 매수하다가 공포에 질려 모든 주식들을 나다 팔고 손실을 입는건지 이해가 조금 되었다. 부의 본능을 통해 알게된 이러한 9가지 본능의 오류에 대해 잘못된 사고를 하지 않도록 주의하며 내 자신만의 주관을 가지고, 브라운 스톤이 강조한 실패를 두려워하지 않고 꾸준히 도전하는 자세가 필요하다고 생각했다.